VvE recht
Een onroerende zaak, bijvoorbeeld een gebouw of een stuk grond, kan juridisch worden gesplitst in meerdere appartementen of appartementsrechten. Er blijft dan sprake van één perceel of één gebouw, maar de appartementen kunnen verschillende eigenaars hebben.
Dit komt voornamelijk voor bij flats, al dan niet met een commerciële plint, en bedrijfsverzamelgebouwen. Bij de splitsing moet ook direct een vereniging van eigenaars (VvE) worden opgericht. Elke eigenaar van (ten minste) één appartement is automatisch en verplicht lid van die VvE. Het VvE recht gaat over de verhouding tussen de leden van de VvE.
Appartementsrecht
De eigenaar van een appartement (eigenlijk: een appartementsrecht) is eigenaar van een deel van een gebouw of perceel. Dit betreft het gehele eigendom, dus de eigenaar mag met dat appartement doen wat hij wil. Die vrijheid is echter niet onbeperkt. Elke appartementseigenaar is verplicht om zich tegenover de andere appartementseigenaars te gedragen volgens de eisen van redelijkheid en billijkheid. Zo mag een appartementseigenaar niets doen waardoor een andere eigenaar schade lijdt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het uitvoeren van werkzaamheden waardoor in een ander appartement lekkage ontstaat, of waarbij een scheidingsmuur wordt beschadigd.
Splitsingsakte, Splitsingsreglement, huishoudelijk reglement
Daarnaast zijn eigenaars verplicht om samen bij te dragen in de onderhoudskosten van de algemene delen van het gebouw. In een appartementencomplex zijn meestal de daken, de fundering en de buitenmuren gemeenschappelijk eigendom. Deze zijn dus niet van één eigenaar, maar van de eigenaars gezamenlijk. Welke delen van het gebouw precies tot het gemeenschappelijk eigendom behoren, wordt vastgelegd in de splitsingsakte.
Iedere VvE heeft naast de splitsingsakte een splitsingsreglement. In het splitsingsreglement wordt vastgelegd welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Ook worden in het splitsingsreglement aanvullende regels opgenomen over het gebruik en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Daarnaast staat in het splitsingsreglement op welke wijze besluiten kunnen worden genomen door de VvE en hoeveel stemmen elke eigenaar heeft.
Vergadering
De leden van de VvE komen normaal gesproken één keer per jaar samen voor een vergadering. De vergadering wordt voorgezeten door het bestuur, dat bestaat uit leden van de VvE. Anders dan vaak wordt gedacht zijn de bevoegdheden van het bestuur zeer beperkt. Besluiten van de VvE worden genomen door de leden, de eigenaars. Eigenaars hebben ook het recht om zelf zaken aan de vergadering voor te leggen, zodat daarover gestemd kan worden. Afhankelijk van wat daarover in het splitsingsreglement is opgenomen, worden besluiten aangenomen bij absolute meerderheid (meer dan 50%), gekwalificeerde meerderheid (bijvoorbeeld 60% of 75%), of unaniem.
Wanneer een eigenaar het niet eens is met een besluit van de VvE, kan deze eigenaar naar de rechter stappen om het besluit te laten vernietigen. De termijnen daarvoor zijn zéér kort en zéér streng. Wanneer een eigenaar niet op tijd naar de rechter stapt, zal de rechter het besluit niet vernietigen ongeacht de gegrondheid van het verzoek. Het besluit wordt dan definitief.
Geschillen
Naast geschillen over besluiten kunnen binnen een VvE ook andere geschillen ontstaan. Dat kunnen geschillen zijn tussen de VvE en een eigenaar, bijvoorbeeld als de jaarlijkse bijdrage niet wordt betaald, maar ook tussen eigenaars onderling. Denk daarbij aan overlast van een andere eigenaar of schade in een appartement door werkzaamheden in een ander appartement.
De advocaten van Damsté hebben specialistische kennis op het gebied van het VvE recht en staan zowel VvE’s als eigenaars van een appartement bij met advies of in procedures.
