De vaststelling van schade dan wel nadeel bij schending van de mededelingsplicht: het varkensstal arrest nader toegelicht

Chronologische tijdlijn

Feiten

Kopers hebben op 22 december 2016 een woning gekocht voor EUR 675.000. Uit het bij de financiering uitgebrachte taxatierapport met peildatum 30 december 2016 volgt een marktwaarde van EUR 670.000. 

Tegenover de verkochte woning exploiteerde een agrarische onderneming een veehouderij waarvoor in 2010, 2012 en 2013 onherroepelijk vergunningen waren verleend voor de bouw van een megavarkensstal met circa 19.000 biggen. Verkopers waren hiervan op de hoogte. Zij hadden in de periode 2011–2013 meermalen bezwaar gemaakt tegen de verlening van die vergunningen. Verkopers hadden kopers gedurende het verkoopproces hiervan niet op de hoogte gebracht. Nadat kopers met de potentiële megavarkensstal bekend zijn geraakt, werd in 2017 in opdracht van kopers een tweede taxatierapport uitgebracht. Uit dit rapport bleek dat de marktwaarde van de woning op peildatum 30 december 2016 slechts EUR 485.000 bedroeg – een verschil van EUR 185.000, welke was toe te schrijven aan de potentiële komst van de megastal. 

In 2022 verkocht de agrariër zijn perceel en vergunningen aan een ontwikkelingsmaatschappij, die de stallen liet slopen en de vergunningen in liet trekken. De bouw van de megastal was daarmee definitief van de baan.

Kortom, er was hier sprake van een situatie waarbij iemand een goed kocht en daar meer voor betaalde dan het goed, op het moment van de koop, waard was. Na de koop steeg het goed in waarde door het wegvallen van de omstandigheid die de waarde van het goed verlaagde. De vraag rijst of de kopers nadeel en/of schade hebben geleden? In de daaropvolgende procedure verzochten de kopers de rechter om de overeenkomst zo aan te passen dat de verkopers het door kopers geleden nadeel moest compenseren dan wel de door hen geleden schade moesten vergoeden (6:230 lid 2 BW). Dit nadeel/schade betrof het bedrag dat de kopers zouden hebben verkregen door de stijging van de woning op basis van het intrekken van de vergunning als zij een lagere prijs voor de woning hadden betaald.

Het oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat in dit geval de kopers die ten tijde van de koop niet op de hoogte waren van reeds verleende vergunningen voor een naburige megavarkensstal recht hebben op compensatie. De Hoge Raad oordeelt dat hierbij van belang is dat het hof heeft vastgesteld dat kopers de woning bij bekendheid met de megavarkensstal het huis alsnog hadden gekocht maar tegen een lagere prijs.

De Hoge Raad bevestigt dat de benadeelde in de toestand moet worden gebracht als ware de schade en/of nadeel veroorzakende gedraging (de schending van de mededelingsplicht) zou zijn uitgebleven. Kopers zouden de woning, bij bekendheid met de bouw van de megavarkensstal, destijds alsnog voor een lagere prijs hebben gekocht. Zij hebben dus te veel betaald. De latere waardestijging had in dat geval volgens de Hoge Raad, door het wegvallen van de vergunningen, aan de kopers en niet aan de verkopers ten goede moeten komen. De compensatie bestaat dus uit het verschil tussen de betaalde prijs en de lagere prijs. Dat de vergunningen later zijn ingetrokken en de woning inmiddels ten tijde van de procedure in waarde is gestegen, doet aan dat nadeel en/of schade van de kopers niet af.

De kern van het cassatiemiddel richt zich op de verschillende gezichtspunten over de hypothetische koopprijs van de woning. Volgens de rechtbank had de woning haar waarde nooit verloren, omdat de megastal uiteindelijk niet gerealiseerd is. De Hoge Raad kijkt voornamelijk naar de omstandigheden die zich voordeden ten tijde van het sluiten van de Overeenkomst (een stricte ex tunc interpretatie). In die situatie hadden kopers een huis gekocht tegen een lagere koopprijs.

Tot slot

Uit nadere rechtspraak moet nog blijken of deze regel ook breder kan gelden voor kopers en verkopers van andere (on)roerende goederen of vermogensrechten. Stel de volgende situatie doet zich voor: er vindt een overname plaats van een onderneming. Hiervoor is een dataroom ingericht. In de dataroom ontbreekt informatie over de intrekking van een omgevingsvergunning die de waarde van de onderneming verlaagt. Door een omstandigheid die losstaat van de koop wordt vervolgens de vergunning toch niet ingetrokken. Had de koper de aandelen van die onderneming voor minder gekocht?

Uit het varkensstal-arrest blijkt dat voor verkopers van een woning geldt dat bij schending van de mededelingsplicht de schadevergoedingsplicht niet automatisch vervalt als het nadeel - dan wel de schadeveroorzakende omstandigheid - zich niet meer voordoet. De schadebegroting van de koopprijs vindt plaats aan de hand van de hypothetische situatie ten tijde van de koop: welke prijs hadden de kopers betaald als zij vóór het sluiten van de overeenkomst correct waren geïnformeerd? Dit geldt zowel ter opheffing van nadeel op grond van art. 6:230 lid 2 BW als bij onrechtmatige daad op grond van art. 6:162 BW.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch en verwijst de zaak naar het hof Arnhem-Leeuwarden voor verdere behandeling en beslissing over de omvang van het nadeel respectievelijk de schade. Nu het hof aan de vraag of de verkopers de woning ook tegen een lagere prijs zouden hebben verkocht niet toekomt, heeft de Hoge Raad daar evenmin over geoordeeld. Die vraag blijft daarmee open en zal, zo die al relevant wordt geacht, mogelijk aan bod komen bij het hof Arnhem-Leeuwarden.

Contact opnemen