Huurrecht
Het huurrecht gaat over de verhouding tussen huurders en verhuurders. Dit omvat de huur en verhuur van woonruimte, bedrijfsruimte, onbebouwde grond of roerende zaken zoals auto’s. Het huurrecht is een rechtsgebied dat de afgelopen jaren ingrijpend is veranderd en die ontwikkelingen staan niet stil. De huurrecht advocaten van Damsté zijn van de meest recente ontwikkelingen uitstekend op de hoogte en kunnen jou daarom in uiteenlopende situaties van het juiste advies voorzien, of je huurder bent of verhuurder.
Huurovereenkomst
Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden aangegaan; deze kan ook mondeling worden gesloten of zelfs stilzwijgend ontstaan. Van belang is alleen dat er sprake is van exclusief gebruik van een zaak (bijvoorbeeld bedrijfsruimte) tegen een door de huurder te leveren tegenprestatie. Vaak is die tegenprestatie de betaling van de huurprijs.
Hoewel het dus niet verplicht is, is het wel zeer verstandig om de huurovereenkomst schriftelijk aan te gaan. In de schriftelijke overeenkomst kan dan worden opgenomen wat de huurprijs is, hoelang de huurovereenkomst loopt en welke andere regels en beperkingen gelden. De schriftelijke huurovereenkomst is dan het bewijs van alle afspraken die tussen huurder en verhuurder zijn gemaakt.
Die schriftelijke huurovereenkomst moet dan natuurlijk wel in orde zijn. Daarom is het verstandig om als verhuurder het huurcontract te laten opstellen door een huurrecht advocaat. Een advocaat huurrecht is gespecialiseerd in het opstellen en beoordelen van contracten. Voor de verhuur van een winkel moet een heel ander contract worden opgesteld dan voor de verhuur van een kantoor. En woonruimte is weer heel anders in de wet geregeld. Mocht je zelf een contract hebben opgesteld, dan is het op zijn minst verstandig deze door een advocaat huurrecht te laten nakijken. Dat geldt ook wanneer je gebruik maakt van bepaalde standaard modellen zoals het ROZ-model. Het gaat er namelijk vooral om dat ook de aanpassingen voor uw huur of verhuur passen binnen het geldende recht en voor jou niet nadelig uitpakken.
Huurrecht voor bedrijfsruimte
Binnen de categorie bedrijfsruimte wordt nog nader onderscheid gemaakt tussen middenstandsbedrijfsruimte en ‘overige’ bedrijfsruimte. Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte geniet minder bescherming dan een huurder overige bedrijfsruimte. Wanneer je overige bedrijfsruimte huurt of verhuurt, gelden namelijk veel minder wettelijke regels dan bij andere regimes.
Middenstandsbedrijfsruimte
Met de term ‘bedrijfsruimte’ wordt in de wet alleen bedoeld: middenstandsbedrijfsruimte. Onder deze (sub)categorie vallen onder meer winkels (detailhandel), maar ook restaurants, cafés, hotels en ambachtsbedrijven. Elke gehuurde ruimte waarin een bedrijf wordt uitgeoefend en dat voor het publiek toegankelijk is voor het leveren van zaken of diensten, wordt als bedrijfsruimte aangemerkt. Als bijvoorbeeld in een voetbalkantine alleen eigen leden welkom zijn, is er geen sprake van bedrijfsruimte. Wanneer dezelfde kantine echter voor iedereen toegankelijk is, wordt het gezien als horecabedrijf en is er (dus) wel sprake van een bedrijfsruimte.
Dat onderscheid is onder meer van belang voor de duur van de overeenkomst en voor de beëindigings- en ontruimingsprocedures. De verhuurder van bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst namelijk alleen opzeggen op grond van een in de wet voorgeschreven opzeggrond. Bovendien heeft de huurder van bedrijfsruimte recht op termijnbescherming, waardoor een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (normaliter) ten minste tien jaren duurt.
Daarnaast kent de wet voor de huur en verhuur van bedrijfsruimte een wettelijke regeling voor periodieke huurprijsherziening en heeft de huurder van bedrijfsruimte het recht om een andere huurder in zijn plaats te laten treden (indeplaatsstelling) als het bedrijf van de huurder wordt overgenomen. Elke huurder van bedrijfsruimte heeft deze rechten en dit mag in de huurovereenkomst ook niet worden uitgesloten.
Overige bedrijfsruimte
Onder ‘overige bedrijfsruimte’ vallen alle gebouwde onroerende zaken die géén middenstandsbedrijfsruimte zijn. Dit zijn dus bijvoorbeeld kantoren, fabrieken en opslagloodsen. Ook sommige gebouwen die niet bedrijfsmatig worden gebruikt vallen onder deze categorie. Denk aan een garage- of opslagbox voor particulier gebruik.
Huurders van overige bedrijfsruimte worden door de wet nauwelijks beschermd. Juist bij de huur en verhuur van overige bedrijfsruimte is het dus van het grootste belang om goede en duidelijke afspraken te maken en deze in een huurovereenkomst vast te leggen.
Kenmerkend voor de huur en verhuur van overige bedrijfsruimte is dat de huurder het recht heeft om de rechter te verzoeken om een verlenging van de ontruimingstermijn. Dat verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden nadat de ontruiming van de overige bedrijfsruimte is aangezegd. Binnen die termijn kan een huurder niet worden verplicht de overige bedrijfsruimte te verlaten. Verhuurders moeten daarop dus bedacht zijn wanneer zij de huurovereenkomst opzeggen.
Huurrecht voor woonruimte
De wet bevat veel bepalingen die de huurder van woonruimte een goede bescherming bieden. De verhuurder mag over veel van deze bepalingen geen afwijkende afspraken met de huurder maken, in elk geval niet in het nadeel van de huurder. Doet de verhuurder dit toch, dan zijn deze afspraken nietig. Dat houdt in dat de huurder daaraan niet gebonden is en de verhuurder er dus geen beroep op kan doen. Het is daarom goed om te weten wat de verhuurder wel en niet kan afspreken met de huurder.
Een huurovereenkomst voor woonruimte kan door zowel de huurder als de verhuurder worden opgezegd. De verhuurder is daarbij gebonden aan de in de wet voorgeschreven opzeggronden; de huurder kan zonder opgave van reden opzeggen. Voor de verhuurder geldt daarnaast een langere opzegtermijn van tenminste drie en maximaal zes maanden. De huurder kan bijna altijd met een opzegtermijn van één maand opzeggen. Huurder en verhuurder kunnen een beperking van de opzegmogelijkheden overeenkomen, bijvoorbeeld door een minimale huurperiode af te spreken. Binnen die periode kunnen huurder en verhuurder dan allebei niet opzeggen.
Door achterstallig onderhoud, maar ook door botte pech of een andere reden, kan een gebrek ontstaan. Er is sprake van een gebrek, wanneer de woning niet voldoet aan de eisen die de huurder daaraan mag stellen én de huurder daardoor minder huurgenot ervaart. Als het ontstaan van het gebrek niet de schuld is van de huurder, is de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen. Doet de verhuurder dat niet, dan heeft de huurder – in sommige gevallen – recht op een huurkorting.
Sociale vs. vrije-sector huur
Het huurrecht voor woonruimte is onder te verdelen in een sociale sector en een vrije sector. Wanneer sprake is van sociale huur gelden er aanvullende regels ten aanzien van onder meer de huurprijs. Daarnaast kunnen huurders in de sociale sector ook terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie is een laagdrempelig alternatief voor de rechtbank bij geschillen tussen huurders en verhuurders van woonruimte, bijvoorbeeld over de huurprijs of over gebreken in de woning.
