Toepassing van de eliminatieregel bij bestemmingsplannen in onteigeningen
Op 15 januari 2016 heeft de Hoge Raad een aantal uitspraken gedaan over de toepassing van de zogenaamde eliminatieregel in onteigeningen. De eliminatieregel is van belang voor de bepaling van de waarde van onteigende onroerende zaken. Deze uitspraak is voor de onteigeningspraktijk van groot belang. Het is een van de belangrijkste onteigeningsuitspraken van de afgelopen jaren.
Volgens art. 40 Onteigeningswet (Ow) heeft de eigenaar recht op een volledige vergoeding voor alle schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. De schade en daarmee de schadeloosstelling worden berekend op basis van de situatie op de dag waarop de onteigening door de rechtbank wordt uitgesproken (peildatum). Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt volgens art. 40c Ow echter geen rekening gehouden met voordelen of nadelen die teweeggebracht worden door (1) het werk waarvoor onteigend wordt, (2) overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt en (3) de plannen voor dergelijke werken. Bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak worden, met andere worden, dergelijke werken en plannen voor zulke werken weggedacht (geëlimineerd). De gedachte achter deze eliminatieregel is dat de onteigende geen nadeel of voordeel mag hebben van het werk waarvoor onteigend wordt.
Ook een bestemmingsplan is van invloed op de waarde van een te onteigenen onroerende zaak. Grond met een agrarische bestemming heeft een lagere waarde dan grond waarop een woonbestemming rust. Voordat een boer onteigend wordt voor woningbouw, zal een bestemmingsplan vastgesteld zijn waarin de bestemming van zijn grond wordt gewijzigd van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’. Daardoor is zijn grond meer waard geworden. De vraag rijst dan of dit bestemmingsplan op grond van art. 40c Ow weggedacht (geëlimineerd) moet worden bij het bepalen van de waarde van de grond en in het verlengde daarvan bij het vaststellen van de schadeloosstelling. Andersom is het ook mogelijk dat de grond minder waard wordt door een bestemmingswijzing. Dat is bijvoorbeeld het geval, als een bestemmingsplan (dan wel inpassingsplan of tracébesluit) is vastgesteld waarin ten behoeve van de aanleg van een weg de bestemming van grond wordt gewijzigd van ‘agrarisch’ naar ‘verkeer’. Ook hier doet zich de vraag voor of dit bestemmingsplan op grond van art. 40c Ow weggedacht (geëlimineerd) moet worden bij het bepalen van de waarde van de grond.
In de praktijk was niet duidelijk wanneer een bestemmingsplan wel of niet weggedacht moest worden. In de uitspraken van 15 januari 2016 heeft de Hoge Raad hierover meer duidelijkheid gegeven. Hij heeft de volgende uitgangspunten/regels geformuleerd:
a. de eliminatieregel van art. 40c Ow moet terughoudend worden toegepast;
b. de vraag of een door het (op de peildatum geldende) bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming weggedacht (geëlimineerd) moet worden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval;
c. voor het wegdenken (elimineren) van een bestemming is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van overheidsrechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 leden 1 en 2 Burgerlijk Wetboek (‘overheidswerken’);
d. de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt.
Vooral de regels van sub c en d brengen met zich dat bij een voor de eigenaar lucratieve bestemmingswijziging deze wijziging niet snel weggedacht mag worden bij het vaststellen van de waarde van de grond. Bouwprojecten worden immers zelden door de overheid zelf als rechtspersoon van begin tot eind uitgevoerd. Waar een projectontwikkelaar of bouwmaatschappij optreedt, vindt eliminatie dus niet plaats, ook niet als de overheid de gronden bouwrijp heeft gemaakt. In dat geval zal bij de vaststelling van de waarde rekening moeten worden gehouden met de nieuwe (voor de eigenaar lucratieve) bestemming.