Onderhandelingen vrijblijvend of bindend?

Vrijheid en beperkingen tijdens onderhandelingen

Gedurende onderhandelingen spreken partijen met elkaar over onder andere de voorwaarden, inhoud en uitvoering van de (te sluiten) overeenkomst. Partijen zijn daarbij gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Uitgangspunt is dat partijen vrij zijn om te onderhandelen en deze onderhandelingen af te breken. Goed om te weten is dat dat niet altijd van toepassing is. Onder omstandigheden kunnen er gevolgen aan het onderhandelen verbonden zijn. Van belang zijn de verklaringen en gedragingen van partijen en het gewekte gerechtvaardigd vertrouwen tussen partijen over en weer. 

Graag nemen wij je mee in enkele situaties die zich kunnen voordoen bij het onderhandelen.

Essentialia: de sleutel tot een overeenkomst

Als partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst, kan het onder omstandigheden zo zijn dat er tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Onder essentialia vallen bijvoorbeeld de prijs, het onderwerp van de overeenkomst en de leveringsdatum. Het betreft de kern van de prestaties zonder welke de overeenkomst geacht wordt niet te bestaan. In dat geval kunnen partijen gebonden zijn, ook al hebben zij niet over alle details overeenstemming bereikt. Bij overnames wordt vaak eerst een 'non-binding offer' gedaan, waarna een 'letter of intent' volgt. Het is de vraag of deze documenten wel zo niet-bindend zijn als deze de essentialia voor de overname bevatten. Hierbij spelen de voorbehouden al dan niet gemaakt door partijen een rol. Als bijvoorbeeld het voorbehoud 'subject to signing' is gemaakt, komt er pas een overeenkomst tot stand nadat alle partijen de overeenkomst hebben getekend. Een dergelijk voorbehoud kan er dus voor zorgen dat er niet ongewild een overeenkomst tot stand komt.

Gerechtvaardigd vertrouwen tijdens onderhandelingen

Een andere situatie kan zijn dat het afbreken van onderhandelen niet meer gerechtvaardigd is in de gegeven omstandigheden. De partij die de onderhandelingen afbreekt, is in principe schadevergoeding verschuldigd zijn aan de wederpartij. Hierbij kun je denken aan een situatie waarin één van de onderhandelende partijen een dusdanig vertrouwen heeft gewekt bij de wederpartij dat een overeenkomst tot stand zou komen.

Uitzondering op de regel: (schade)vergoeding bij gerechtvaardigd afbreken van onderhandelingen

Als laatste nemen wij je graag mee in een situatie waarbij er een vergoeding verschuldigd is aan de wederpartij, terwijl de onderhandelingen wel gerechtvaardigd zijn afgebroken.

In de kwestie die ten grondslag lag aan het arrest (HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:884) ging het om de koop van een stuk perceel. Omdat niet de juiste bestemming op het perceel lag, werd dit als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst opgenomen. Na vele inspanningen van de beoogde koper was de juiste bestemming van het perceel niet op tijd gerealiseerd, waardoor de koopovereenkomst ontbonden werd door verkoper. De Hoge Raad oordeelde dat hoewel verkoper gerechtvaardigd de koopovereenkomst had ontbonden, verkoper toch een vergoeding aan koper verschuldigd was. Verkoper was ongerechtvaardigd verrijkt. Door de inspanningen van koper ten aanzien van de wijziging van de bestemming van het perceel was het voor verkoper mogelijk het perceel voor een aanzienlijk hoger bedrag kunnen verkopen dan voor de bestemmingswijziging.

Hoewel dit arrest ziet op de koop van een perceel, is dit arrest ook van toepassing bij andere overeenkomsten zoals de overeenkomsten die gesloten worden bij een overname. Dit arrest vormt een uitzondering op de hoofdregel dat wanneer de onderhandelingen gerechtvaardigd zijn afgebroken, partijen over en weer geen vergoeding verschuldigd zijn.

Deskundig advies over onderhandelingen

De vraag of onderhandelingen vrijblijvend of bindend zijn, is vaak complex en afhankelijk van verschillende factoren en omstandigheden. Het is niet altijd eenvoudig te bepalen of partijen juridisch gebonden zijn of niet. Voor meer specifieke vragen of gedetailleerde informatie over jouw situatie, raden wij je aan om contact met ons op te nemen. Wij staan graag klaar om jou van deskundig advies te voorzien.