De koop en levering van een woning in een notendop (speciaal voor starters!)
De koop van een woning is voor veel mensen een van de grotere financiële beslissingen die zij maken. Er komt veel bij kijken. Niet alleen dient de nieuwe woning te beantwoorden aan de wensen van de koper (en zijn gezin), maar de koper krijgt ook te maken met allerlei vraagstukken over bijvoorbeeld de financiering en hypotheekvoorwaarden, de koopovereenkomst en de overdracht van de woning. In dit artikel leest u een overzicht van de belangrijkste (juridische) onderdelen van het koopproces.
In het artikel wordt volledigheidshalve verwezen naar verschillende wetsartikelen, voor de lezers die zich na het lezen van dit artikel zelfstandig verder willen verdiepen in de regelgeving. Eventuele vragen kunt u natuurlijk ook altijd (vrijblijvend) stellen aan onze specialist kooprecht, mr. A.W. (Arjon) Tieman.
De koopovereenkomst
Volgens onze wet is ‘koop’ de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen (artikel 7:1 BW). Voor het sluiten van een (koop)overeenkomst is niet veel nodig. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (6:217 BW). Als de marktkoopman roept: “5 appels voor 50 cent”, is sprake van een aanbod. Als zijn klant reageert met “akkoord!”, is dat aanbod aanvaard en hebben de marktkoopman en zijn klant een koopovereenkomst gesloten.
De koop van enkele appels voor 50 cent vereist vanzelfsprekend een minder gecompliceerde overeenkomst dan de koop van een woning. Bijvoorbeeld omdat ‘de levering’ van een zak appels eenvoudiger is dan de levering van een woning: Een zak appels wordt geleverd door de zak te overhandigen, de levering van een woning (een onroerende zaak) vereist een notariële akte. Daar komt nog bij dat de aard van de zaak (de woning) verschillende risico’s met zich meebrengt. Denk bijvoorbeeld aan financieringsrisico’s en verborgen verbreken. De wetgever heeft daarom aanvullende regelingen bedacht voor de koop van een woning. In het bijzonder als het gaat om de koop van een woning door particulieren.
Het schriftelijkheidsvereiste
Als u als particulier een woning koopt, dient de koopovereenkomst schriftelijk te worden vastgelegd (artikel 7:2 lid 1 BW). In de rechtspraak is veel gediscussieerd over de vraag of de verkoper van een woning kan worden gehouden aan een mondelinge koopovereenkomst. De hoofdlijn die rechtbanken hanteren is dat de koper en verkoper van een woning – behoudens enkele uitzonderingen – niet kunnen worden gehouden aan een mondelinge overeenkomst. Een mondeling akkoord (zoals bij de zak met appels) is dus niet voldoende.
Bedenktijd en andere gronden voor ontbinding
De schriftelijke koopovereenkomst dient aan de koper te worden verstrekt (de ‘terhandstelling’). Gedurende drie dagen nadat de schriftelijke koopovereenkomst ter hand is gesteld, kan de koper zich nog bedenken en de koop – zonder opgaaf van redenen – ontbinden (artikel 7:2 lid 2 BW). Veel makelaars duiden de koopovereenkomst daarom eerst aan als ‘voorlopig koopcontract’. Dat is een beetje misleidend. Het ‘voorlopige koopcontract’ is reeds de definitieve koopovereenkomst en is vanaf het éérste moment bindend. Partijen zijn pas bevrijdt van hun verplichtingen nadat de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden.
De koopovereenkomst kan – ook ná de termijn van drie dagen – worden ontbonden. Dat kan onder meer als een van de partijen een belangrijke verplichting uit de koopovereenkomst niet nakomt. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin een verkoper de woning niet wil leveren of de situatie waarin een koper weigert de koopsom te betalen. De bespreking van de mogelijkheden om een koopovereenkomst te ontbinden op grond van dergelijke tekortkomingen, laten we gelet op de beknoptheid van dit artikel achterwege. We bespreken hierna wél een andere – veelvoorkomende – grondslag voor ontbinding benoemen: het financieringsvoorbehoud.
Het financieringsvoorbehoud
De meeste koopovereenkomsten voor de koop van een woning bevatten een zogenaamd ‘financieringsvoorbehoud’. Dat is een bepaling waarin staat dat de koper de koopovereenkomst mag ontbinden als hij voor een bepaalde datum zijn financiering niet rond heeft gekregen. Het financieringsvoorbehoud wordt opgenomen omdat de koopovereenkomst wordt gesloten vóórdat zekerheid bestaat over de vraag of de koper wel een (hypothecaire) geldlening krijgt van de bank. Als blijkt dat de bank geen geldlening wil verstrekken aan de koper, kan de koper de koopsom doorgaans niet betalen en dient hij een beroep te doen op het ‘financieringsvoorbehoud’.
Partijen kunnen een financieringsvoorbehoud zelf formuleren en zijn vrij om de vereisten voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud overeen te komen zoals zij dat wensen. In de praktijk zullen veel partijen echter gebruik maken van een modelovereenkomst van de NVM, die zij van hun makelaar ontvangen. In dat geval kan de koper de koopovereenkomst alléén ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud als hij zijn beroep op die ontbindende voorwaarde tijdig doet en gedocumenteerd aantoont dat hij zich voldoende heeft ingespannen om de benodigde financiering te krijgen.
Op basis van oudere NVM-modellen diende de koper in dat kader ten minste twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstellingen aan de verkoper of diens makelaar te overleggen. In de recente NVM-modellen is opgenomen dat één afwijzing voldoende is. De modellen bieden echter ruimte om ook andere stukken te noemen die moeten worden overgelegd, om aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ te voldoen.
Kijk dus goed in de koopovereenkomst wat daarover in uw geval is afgesproken!
Vormerkung
Als alles volgens plan verloopt en de koopovereenkomst niet wordt ontbonden, wil je als koper zoveel mogelijk zekerheid hebben dat de woning ook daadwerkelijk geleverd kan worden. Het komt helaas regelmatig voor dat verkopers de woning ‘twee keer’ verkopen aan verschillende kopers of dat een schuldeiser beslag legt op de woning, vóórdat de woning is geleverd aan de koper.
Om de koper tegen die situaties te beschermen, bestaat de mogelijkheid om de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers, oftewel het kadaster (artikel 7:3 lid 1 BW). De koper is dan bijvoorbeeld beschermd tegen de hiervoor genoemde risico’s (mits de ‘tweede’ vervreemding of het beslag op de woning ná de inschrijving van uw koopovereenkomst in het kadaster plaatsvinden).
De levering
Een woning is een onroerende zaak (onroerend goed) en wordt daarom geleverd door een notariële akte (artikel 3:89 BW), die wordt ingeschreven in het kadaster. De leveringsakte wordt ook vaak transportakte genoemd. De koper en verkoper hebben voor de levering van de woning dus een notaris nodig. Als de koper bij de notaris zit, ondertekent hij meestal echter niet alleen de leveringsakte, maar óók een tweede akte: de hypotheekakte.
In veel gevallen betaalt de koper de koopsom met geld dat hij van de bank heeft geleend. De bank vraagt altijd zekerheid voor terugbetaling van die lening: een recht van hypotheek op de woning. De koper kan dat recht van hypotheek op de woning echter pas vestigen als hij eigenaar is van de woning. Daarom wordt (ten gunste van de bank) het recht van hypotheek direct ná de levering op de woning gevestigd, met een hypotheekakte.
Als de koper daarna zijn verplichtingen in de richting van de hypotheekverstrekker niet nakomt (bijvoorbeeld als hij de lening niet terugbetaalt), kan de bank de woning ‘executoriaal’ verkopen en de opbrengst aanwenden om haar vorderingen op de koper te voldoen.
Tot slot
Hierboven is in een notendop een ‘standaard’ koopproces weergegeven. Gelet op de beknoptheid van dit artikel, is niet volledig ingegaan op alle juridische mogelijkheden, verplichtingen en risico’s. Met name het opstellen van een goede koopovereenkomst, vereist juridische deskundigheid. In het bijzonder als sprake is van bijzonderheden. Wij adviseren u daarom om uw koopovereenkomst te laten opstellen of beoordelen door een advocaat.
Het is daarnaast belangrijk om uzelf goed in te lezen, voordat u besluit een woning te kopen én om gedurende het koopproces steeds alert te zijn op de afspraken die u maakt met de verkoper en met uw hypotheekverstrekker. Bovendien dient u rekening te houden met eventuele andere verplichtingen. Denk bijvoorbeeld aan de verplichting van de koper om de staat van de woning voorafgaand aan de koop zo goed mogelijk te onderzoeken (de onderzoeksplicht).
Welke afspraken u maakt en of u voldoet aan uw verplichtingen, maakt een wezenlijk verschil bij eventuele geschillen of problemen die later kunnen ontstaan (denk bijvoorbeeld aan het veelvoorkomende geval waarin de koper ná de koop verborgen gebreken in de woning ontdekt).
Als u vragen heeft of twijfelt over de inhoud van uw overeenkomsten of de wijze waarop u het koopproces zo goed mogelijk kunt doorlopen, neem dan gerust contact op met onze specialist kooprecht, mr. A.W. (Arjon) Tieman op + 31 (0)53 484 00 31.