Herstructurering en stedenbouwkundig motief niet altijd grond voor opzegging huurovereenkomst

Opzegging wegens dringend eigen gebruik

Verhuurder baseert zijn vordering op artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Dit artikel bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kan opzeggen. Nu enkele huurders met die opzegging niet instemmen, moet verhuurder de beëindiging van de huurovereenkomsten vorderen bij de kantonrechter. De kantonrechter zal die vordering toewijzen als verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde dusdanig dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Bovendien moet verhuurder aannemelijk maken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Wat onder ‘eigen gebruik’ valt, is in de rechtspraak al vaak aan de orde gekomen. De Hoge Raad oordeelde in 1992 dat het slopen van een woning pas onder dringend eigen gebruik kan vallen als het in standhouden van een woning niet van een verhuurder kan worden gevergd. Hiervan kan sprake zijn indien aan die instandhouding onevenredig hoge kosten zijn verbonden. (HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541). Ook heeft een beroep op dringend eigen gebruik kans van slagen als de woning deel uitmaakt van een woningbestand en verdere exploitatie van deze woning voor de verhuurder voor aanzienlijke verliezen zal zorgen. Deze verliezen kunnen volgens de Hoge Raad hun oorzaak vinden in stedenbouwkundige gebreken (HR 3 mei 1997, NJ 1996, 665, Bijlmermeerarrest). Desondanks is het enkele feit dat de verhuurder uitvoering wenst te geven aan herontwikkeling geen zelfstandige grond voor het aannemen van dringend eigen gebruik (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683). Daar is meer voor nodig.

Afweging kantonrechter

Uit de uitspraak van 26 maart 2010 blijkt dat herontwikkeling geen zelfstandige grond is voor het aannemen van dringend eigen gebruik. De kantonrechter vindt die enkele grond daarom ook onvoldoende. Weliswaar geeft verhuurder tijdens de procedure aan dat de slechte staat van de woningen aanleiding is voor de voorgenomen sloop, maar verhuurder heeft die specifieke feiten niet aan haar vordering ten grondslag gelegd. Op grond van artikel 7:273 lid 1 BW kan de kantonrechter de vordering alleen toewijzen op de in de opzegging vermelde gronden. Dit is belangrijk om te onthouden bij het instellen van een juridische procedure. Als de (werkelijke) gronden pas in de procedure zelf naar voren komen zonder dat bij opzegging al een beroep op deze gronden is gedaan, zal de rechter ze niet betrekken in zijn beslissing.

Betrokkenheid van bewoners

Naast het feit dat de slechte staat van de woningen niet ten grondslag is gelegd door verhuurder, heeft hij de huidige bewoners van de woningen in de Tweebosbuurt niet voldoende betrokken bij de herstructureringsplannen. De bewoners zijn pas om input gevraagd nadat verhuurder bekend maakte dat hun woningen gesloopt zouden worden. Bovendien heeft verhuurder geen enkele vorm van hulp geboden bij het vinden van andere woonruimte.

Aangezien verhuurder een (grote) woningcorporatie is, rust op grond van artikel 47 Woningwet op haar de kerntaak om betaalbare woonruimte te vinden voor haar klanten. Door deze kerntaak moet een woningcorporatie tijdens haar handelingen het grondrecht op huisvesting zoals omschreven in artikel 22 lid 2 Grondwet waarborgen. Verhuurder zou deze kerntaak schenden door de woningen van haar huurders te ontruimen zonder andere passende woonruimte aan te bieden.

Oordeel en conclusie

De kantonrechter is van mening dat verhuurder geen motieven van financiële of bouwkundige aard heeft die de sloop rechtvaardigen. Er is weliswaar een stedenbouwkundig motief, maar verhuurder heeft onvoldoende aangetoond dat de Tweebosbuurt niet in stand zou kunnen blijven in de huidige vorm. Dit, in combinatie met het verzuim om bewoners bij het proces te betrekken, maakt dat de kantonrechter de vordering van verhuurder afwijst.

Deze casus maakt duidelijk dat een beroep op dringend eigen gebruik, waarbij dat dringend eigen gebruik bestaat uit de sloop van de woning, slechts kan slagen als het een strenge toets doorstaat. Alleen wanneer de instandhouding van de woning niet van verhuurder kan worden gevergd, kan het beroep op deze grond slagen. Zelfs in die gevallen zal nog aangetoond moeten worden waarom instandhouding niet van verhuurder kan worden gevergd én waarom sloop dus de oplossing is. De enkele wil van verhuurder om te slopen/renoveren betekent namelijk nog niet dat het ook noodzakelijk is om te slopen/renoveren. Als die noodzaak ontbreekt, zal de vordering op die grond worden afgewezen.

Opmerking verdient nog dat voor de sloop/renovatie van een woning met behoud van de huurrelatie met huurder een aanzienlijk mildere toets geldt. Indien verhuurder daartoe wil overgaan dient hij zijn huurder(s) een redelijk renovatievoorstel te doen. Voor meer informatie over sloop of renovatie van door u verhuurde woningen, met of zonder behoud van de huurrelatie, kunt u contact opnemen met Team Huurrecht van Damsté advocaten, Jan Schutrups en Thomas van Dreumel.

Bron: Rb. Rotterdam 10 januari 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:125.