De eerste rechtspraak over het gewijzigde huurbeding
In bijna alle hypotheekakten is een huurbeding opgenomen. Een huurbeding verbiedt de hypotheekgever om zijn woning te verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder (vaak de bank). Wanneer de hypotheek niet meer wordt afgelost, kan de hypotheekhouder overgaan tot verkoop van de woning via een executieveiling. Als de woning dan toch verhuurd blijkt te zijn, kan dit huurbeding worden ingeroepen. Dit huurbeding moet bij de voorzieningenrechter worden ingeroepen. Wanneer de rechter toestemming verleent, heeft dit tot gevolg dat de woning moet worden ontruimd. Dit heeft als voordeel dat een onverhuurde woning over het algemeen meer opbrengt op een veiling dan een verhuurde woning.
Toch werd het huurbeding in de praktijk niet altijd ingeroepen. Dit kan echter nadelig zijn voor de hypotheekgever. Die blijft namelijk achter met een restschuld die vrijwel zeker lager had kunnen zijn, als het beding wel was ingeroepen. Ook schrikt het risico van een verhuurde woning veel potenti?le kopers af. Koop breekt immers geen huur.
De wetswijziging: verplicht inroepen van het huurbeding, tenzij…
Daarom is per 1 januari 2015 de wet, meer specifiek artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek, gewijzigd. Het nieuwe artikel verplicht de hypotheekhouder het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de openbare verkoop (van een tot bewoning bestemde onroerende zaak). De openbare veiling wordt hiermee bovendien een stuk transparanter. Op deze verplichting zijn drie uitzonderingen. Ten eerste als er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst van de veiling. Het beding hoeft ten tweede ook niet te worden ingeroepen, indien ondanks de huurovereenkomst de verkoop voldoende zal opbrengen. De derde uitzondering doet zich voor, wanneer in voldoende mate vaststaat dat er geen sprake is van verhuur.
De wetswijziging in de praktijk: de derde uitzondering nader uitgewerkt
De afgelopen maanden hebben rechters een aantal uitspraken gedaan over het inroepen van het gewijzigde huurbeding. In onderstaande uitspraken had de bank een verzoekschrift ingediend om het huurbeding in te roepen. In twee van die uitspraken zijn de verzoeken afgewezen vanwege de derde uitzondering. Dit betekent dat de rechter van oordeel was dat in voldoende mate vaststond dat er geen sprake was van verhuur.
De uitspraken verduidelijken welke omstandigheden hierbij een doorslaggevende rol spelen. Het is onvoldoende wanneer de hypotheekgever verklaart dat de woning niet verhuurd wordt. Dit moet namelijk ook worden bevestigd in een taxatierapport. Bovendien mogen er geen andersluidende signalen zijn.
Wanneer aan deze voorwaarden is voldaan, mag zelfs geen toestemming worden verleend voor inroeping van het huurbeding. Voorkomen moet namelijk worden dat onnodig kosten (explootkosten, advocaatkosten en griffierechten) worden gemaakt die ten laste van de opbrengst komen, waardoor in het algemeen de restschuld alleen maar onnodig oploopt. Dit is immers niet in het belang van de hypotheekhouder en ook niet van de hypotheekgever.