De rechtbank Rotterdam heeft op 6 juni 2007 een uitspraak gedaan die voor verhuurders van onroerend goed van groot belang kan zijn. Dat is zeker het geval na 1 juli 2008, omdat dan de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening in werking treedt. In dit artikel wordt uitgelegd waarom die uitspraak zo van belang is, wat de gevolgen ervan zij en hoe u als verhuurder zich kunt voorbereiden.
De uitspraak
De uitspraak gaat over een huurwoning die werd gebruikt als hennepkwekerij. De gemeente wilde een eind aan dat gebruik maken. In het bestemmingsplan van de gemeente was een bepaling opgenomen die het verbood onbebouwde gronden, gebouwen en andere bouwwerken, geheel of gedeeltelijk te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het bestemmingsplan gegeven bestemming. Met andere woorden, het bestemmingsplan verbood het om gebouwen in strijd met de bestemming te laten gebruiken.
Het gebruik van de woning als hennepkwekerij was dus in strijd met het bestemmingsplan. De gemeente besloot het strijdige gebruik van de woning te beëindigen door bestuursdwang toe te passen. De gemeente zag er kennelijk niet veel in om de kosten daarvan op de huurder te verhalen. In plaats daarvan ontving de verhuurster een aanschrijving. De verhuurster moest op grond van die aanschrijving de hennepkwekerij ontmantelen. Zou de verhuurster dat niet doen, dan zou de gemeente tot de ontmanteling overgaan en de kosten daarvan op de verhuurster verhalen. Als reden voor de aanschrijving noemde de gemeente dat de verhuurster de woning heeft laten gebruiken voor het telen van hennep.
De verhuurster was het met de beslissing van de gemeente niet eens en startte een procedure. Zij was van mening dat niet zij, maar de huurder de overtreder was en dat de gemeente dus aan het verkeerde adres was. Daarnaast voerde de verhuurster aan dat zij niet wist dat de woning als hennepkwekerij werd gebruikt en dat zij dit verboden gebruik ook niet heeft gedoogd.
Het woord was aan de rechtbank. De rechtbank was het niet met de verhuurster eens. De rechtbank stelde vast dat de verhuurster de bepalingen van het bestemmingsplan heeft overtreden. Naar het oordeel van de rechtbank mag van een professioneel verhuurster worden verwacht dat zij een administratie voert, waaruit zonder meer blijkt wie huurder is van het pand en of de huur (al dan niet regelmatig) wordt betaald. Daarnaast mag van de verhuurster worden verwacht dat zij -tot op zekere hoogte- is geïnformeerd over (de wijze van) het gebruik van de door haar verhuurde panden. Dat de verhuurster haar bedrijfsvoering zo heeft ingericht dat zij geen wetenschap heeft van wie haar huurders zijn en hoe de verhuurde woningen worden gebruikt, komt volgens de rechtbank voor risico van de verhuurster. De verhuurster werd in het ongelijk gesteld en draaide voor de kosten van de ontmanteling op.
De gevolgen van de uitspraak
De uitspraak van de rechtbank Rotterdam heeft meerdere gevolgen. Ten eerste geeft de uitspraak de gemeenten een effectief middel in handen om het strijdig gebruik van bijvoorbeeld huurwoningen aan te pakken. De weg is dan vrij om verhuurders met bestuursrechtelijke middelen te dwingen een eind aan dat strijdige gebruik te maken, waarbij de verhuurder voor de kosten opdraait. Voor de gemeente wordt het dus heel makkelijk om de bal volledig bij u neer te leggen. Het maakt daarbij niet uit dat u als verhuurster niet volledig op de hoogte bent van wat er in uw woningen gebeurt. Tot en met 30 juni 2008 geldt de uitspraak overigens alleen voor verhuurders die woningen verhuren in gebieden waarin een bestemmingsplan geldt dat eenzelfde soort bepaling kent als het bestemmingsplan dat in de uitspraak aan de orde was. Op 1 juli 2008 is dat ineens anders. Dan treedt de Wet ruimtelijke ordening in werking. In die wet wordt een verbod op het “laten gebruiken” opgenomen. Vanaf die datum geldt dat verbod dus voor alle verhuurders in Nederland.
Ten tweede heeft de uitspraak gevolgen voor de relatie tussen de huurder en de verhuurder. De uitspraak zorgt namelijk in die relatie voor een spanningsveld als het gaat om de vraag tot hoever u kunt gaan om te onderzoeken wat uw huurders in hun woning allemaal doen. De uitspraak verwacht op dat gebied veel initiatief van u, terwijl u op grond van de privacy van de huurder niet te ver mag gaan. Het recht op privacy is immers één van de belangrijkste rechten van een individu dat de verhuurder moet respecteren. In een andere procedure heeft de rechter al eens uitgemaakt dat de verhuurder gerechtigd tot een periodieke, hooguit jaarlijkse, aangekondigde inspectie. Het, zoniet dagelijks dan toch (zeer) regelmatig, onaangekondigd betreden van het gehuurde staat op gespannen voet met dit recht op privacy.
Tot slot is het belangrijk is dat u zich realiseert dat de uitspraak niet alleen geldt in gevallen van hennepkwekerijen. Ook andere vormen van strijdig gebruik van het bestemmingsplan kunnen door de gemeente op deze wijze worden aangepakt. Denkt u bijvoorbeeld aan een illegale kapsalon in een garage of het gebruik van een woning als bordeel of internetbedrijfje.
Wat te doen?
De uitspraak van de rechtbank leert dat het beter is dat u op een mogelijke bestuursrechtelijke actie van de gemeente bent voorbereid. In een eventuele bezwaar- en beroepsprocedure kunt u dan voorkomen dat de bal bij u blijft liggen. U kunt het volgende doen om u goed voor te bereiden.
In termen van het bestemmingsplan heeft ‘laten gebruiken’ door de verhuurder kenmerken van een passieve houding. Wanneer u kennis heeft of kennis had kunnen hebben van een strijdig gebruik van het verhuurde en u treedt daar als verhuurder niet of onvoldoende tegen op, dan kan sprake zijn van ‘laten gebruiken’. Voor u is het dan ook van belang dat u zich regelmatig op de hoogte houdt van het gebruik dat van uw woningbezit wordt gemaakt. Heeft u vermoedens van strijdig gebruik, dan gaat u op onderzoek uit. Constateert u strijdig gebruik, dan treedt u daartegen onmiddellijk met legitieme middelen op.
Als een bepaalde bestemming van het gehuurde tussen huurder en verhuurder is overeengekomen, dan is de huurder verplicht om dit na te komen. Als de bestemming en het feitelijk gebruik ervan niet (meer) overeenstemmen kan ofwel sprake zijn van wanprestatie aan de zijde van de huurder ofwel van stilzwijgende bestemmingswijziging. Tot het laatste zal niet gauw geconcludeerd worden.
Het bovenstaande komt er op neer dat een huurder die het gehuurde in strijd met de bestemming gebruikt, door bijvoorbeeld de woning als een hennepkwekerij te gebruiken, wanprestatie jegens de verhuurder pleegt. Gelet op de wettekst en de daarop betrekking hebbende rechtspraak is dit een grond om de huurovereenkomst te ontbinden. Passief blijven kan tot gevolg hebben dat de gemeente met succes u in plaats van de huurder aanschrijft. Immers, u biedt het verhaal dat veel huurders niet (meer) bieden.
Conclusie
Als verhuurder verkeert u naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Rotterdam in een moeilijkere positie. Feit is dat u controle moet behouden op de manier waarop de huurder het gehuurde gebruikt. Het is dan ook verstandig om in de huurovereenkomst op te nemen dat u zich het recht voorbehoudt om controles uit te oefenen. Het wordt aangeraden om deze controles van te voren (schriftelijk) aan te kondigen. Betreedt echter niet een woning terwijl de huurder niet aanwezig is en/of u geen toestemming heeft om de woning binnen te gaan. Dit kan enkel in geval van nood. Indien u een woning bezoekt, leg uw bevindingen schriftelijk vast in een opnamerapport dat wordt toegezonden aan de huurder. Zo kunt u in voorkomende gevallen aan de rechter laten zien dat u toezicht heeft gehouden op het gebruik van de door u verhuurde panden. Eveneens geven wij u in overweging om met de huurder schriftelijk overeen te komen dat de eventuele kosten van bestuursdwang op de huurder verhaald kunnen worden. Of een huurder verhaal biedt, is uiteraard de vraag, maar dan komt aan u in elk geval een verhaalsrecht toe.
De uitspraken die in deze mailing worden genoemd zijn: Rechtbank Rotterdam 6 juni 2007, AB 2007/226 en Kantonrechter Rotterdam 21 april 1999, WR 1999/74.
